印發(fā)時間：2024年05月13日 發(fā)布時間：2024年05月24日

京建法〔2024〕4號：

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局），北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織落實。為進(jìn)一步壓實住宅工程參建各方主體責(zé)任，提升住宅質(zhì)量，各區(qū)住建部門要強(qiáng)化對住宅工程質(zhì)量分戶驗收的日常監(jiān)管，督促參建各方嚴(yán)格落實質(zhì)量分戶驗收。引導(dǎo)建設(shè)單位在住宅工程竣工驗收前組織業(yè)主查驗，結(jié)合各自實際與試點試行情況逐步擴(kuò)大實施范圍。工程參建各方要暢通溝通聯(lián)絡(luò)渠道，主動回應(yīng)群眾關(guān)切，妥善處置房屋質(zhì)量方面紛爭，保障業(yè)主合法權(quán)益。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

　　2024年4月29日

　　北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗收和業(yè)主查驗管理辦法

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　　第一章 總則

　　第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，壓實工程參建各方主體責(zé)任，秉承人民至上的服務(wù)理念，引導(dǎo)購房業(yè)主有序參與驗收關(guān)口把控，保障住宅主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能，減少質(zhì)量缺陷，提升住宅品質(zhì)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法》（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部第57號令）、《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號）、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》（建質(zhì)〔2013〕171號）、《關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號）等法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)取得施工許可證的新建住宅工程質(zhì)量分戶驗收、竣工驗收前已完成網(wǎng)簽的購房業(yè)主查驗及監(jiān)督管理適用于本辦法。

　　本辦法所稱的住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收和單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、施工合同等，對住宅及相關(guān)公共部位的實體質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

　　本辦法所稱的業(yè)主查驗，是指建設(shè)單位在住宅工程單位（子單位）工程質(zhì)量竣工預(yù)驗收合格后，工程竣工驗收前，組織購房業(yè)主，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、購房合同等，對住宅及相關(guān)公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行的查驗活動。

　　第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市分戶驗收和業(yè)主查驗工作（以下簡稱驗收查驗工作），區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)驗收查驗工作的監(jiān)督管理。市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門委托所屬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)督機(jī)構(gòu)）依據(jù)工作職責(zé)具體實施。

　　第四條 在驗收查驗工作中住宅工程參建各方應(yīng)嚴(yán)格落實質(zhì)量責(zé)任，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位主體責(zé)任。建設(shè)單位作為第一責(zé)任人，對驗收查驗工作的組織、實施、查驗、成果、整改等承擔(dān)全面責(zé)任。

　　第二章 分戶驗收

　　第五條 住宅工程參建各方負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)人員組成驗收組，承擔(dān)分戶驗收具體工作。分戶驗收分兩個階段組織實施，第一階段安排在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前，驗收組按照附件1表中所列驗收項目，對每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程實體質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進(jìn)行驗收，合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收，并出具合格證明文件附件1、附件2；第二階段安排在單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收前，驗收組依據(jù)施工合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，選定附件3中相應(yīng)驗收項目，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行驗收，合格后方能組織單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收，并出具合格證明文件附件3、附件4。

　　第六條 分戶驗收綜合運(yùn)用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進(jìn)行驗收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號戶號、驗收時間、驗收人員等信息。建設(shè)單位留存分戶驗收資料。

　　第七條 建設(shè)單位應(yīng)委托與住宅工程參建各方無隸屬或其他利害關(guān)系、有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)（如檢測單位、監(jiān)理單位）對分戶驗收成果進(jìn)行比對復(fù)核。比對復(fù)核執(zhí)行如下規(guī)定：

　　（一）住宅抽樣。抽測總量：住宅項目200戶以下，不少于10戶；200-500戶，不少于15戶；500-1000戶，不少于20戶；1000戶以上，按2%抽取且不少于25戶。單位工程抽查不少于2戶，單元頂層和底層作為抽查重點。抽測總量按1：3比例分配至第一、第二階段分戶驗收成果進(jìn)行比對復(fù)核。

　　（二）復(fù)核標(biāo)準(zhǔn)。第三方機(jī)構(gòu)對抽中的每套住宅實測實量分戶驗收測量標(biāo)識，進(jìn)行復(fù)測比對。1.實測點位判定。復(fù)測值符合相關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，即判定該實測點位合格。2.單套住宅分戶驗收判定。抽中單套住宅所有實測點位合格率大于或等于85%，即判定該套住宅分戶驗收符合要求。

　?。ㄈ┕膊课粡?fù)核比對。公共部位復(fù)核比對第二階段分戶驗收成果，按住宅樓棟數(shù)20%抽取，且不少于1棟。依據(jù)相關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件，復(fù)核抽中樓棟的入戶通道、樓梯間等部位。

　　（四）復(fù)核比對成果運(yùn)用。建設(shè)單位依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的分戶驗收復(fù)查報告，組織參建各方對存在的問題進(jìn)行整改，第一階段分戶驗收存在的問題，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收存在的問題，須在單位（子單位）工程質(zhì)量竣工預(yù)驗收前整改到位。

　　第八條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對分戶驗收和復(fù)核比對的監(jiān)督抽查，發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為的，責(zé)令改正并依法依規(guī)處理。查實存在以下情形之一的，責(zé)令重新進(jìn)行分戶驗收或改正，并依據(jù)《記分標(biāo)準(zhǔn)》（附件7），對責(zé)任單位進(jìn)行信用記分處理。

　?。ㄒ唬┪唇M織分戶驗收或分戶驗收不合格就進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)分部驗收、單位（子單位）工程竣工預(yù)驗收；

　?。ǘ┓謶趄炇瘴次杏匈Y質(zhì)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行比對復(fù)核；

　?。ㄈ┓謶趄炇瘴窗匆?guī)定驗收項目組織實施、未按要求留存資料；

　?。ㄋ模┓謶趄炇罩信撟骷?。

　　第九條 重新組織分戶驗收實施提級管理，由住宅工程建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位上級負(fù)責(zé)人駐點督導(dǎo)。

　　第十條 住宅工程交付使用時，附件3應(yīng)隨住宅質(zhì)量保證書一并交付給業(yè)主。

　　第三章 業(yè)主查驗

　　第十一條 組織業(yè)主查驗應(yīng)滿足下列條件：

　?。ㄒ唬┩瓿稍O(shè)計文件、施工合同約定的各項建設(shè)內(nèi)容；

　　（二）分戶驗收合格；

　?。ㄈ﹩挝唬ㄗ訂挝唬┕こ藤|(zhì)量竣工預(yù)驗收合格。

　　第十二條 對符合業(yè)主查驗條件的住宅工程，建設(shè)單位應(yīng)及時、分批組織業(yè)主查驗。建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)（業(yè)主查驗階段能確定物業(yè)服務(wù)單位的項目）等單位人員組成查驗組，提前開展針對性預(yù)演，制定業(yè)主查驗方案，由建設(shè)單位留存。

　　第十三條 建設(shè)單位組織業(yè)主查驗應(yīng)遵守以下規(guī)定：

　　（一）建設(shè)單位應(yīng)提前不少于7日按約定方式通知業(yè)主，告知業(yè)主查驗具體安排、攜帶證件材料、查驗主要內(nèi)容及注意事項。

　?。ǘI(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗，參與查驗總?cè)藬?shù)不超過3人。業(yè)主授權(quán)他人查驗的，應(yīng)提供書面授權(quán)書（附件8）。

　　（三）查驗人員進(jìn)入現(xiàn)場應(yīng)實名登記，須遵守現(xiàn)場施工安全管理制度規(guī)定。業(yè)主逾期未參與查驗的，視同主動放棄，建設(shè)單位做好書面記錄。

　?。ㄋ模I(yè)主依據(jù)國家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、購房合同等，對所購住宅及相關(guān)公共部位實體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行查驗。查驗過程中，查驗組應(yīng)耐心細(xì)致解疑釋惑，如實記錄查驗情況，查驗成果經(jīng)查驗雙方共同簽字確認(rèn)。建設(shè)單位依據(jù)查驗成果，建立問題臺賬（附件5）。

　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位根據(jù)問題臺賬，組織工程參建方進(jìn)行整改。對短期能完成的，及時整改到位，對需要一定期限的，主動解釋說明，建設(shè)單位與業(yè)主約定完成時限，對臺賬逐一銷項。建設(shè)單位對整改情況登記匯總，建立問題整改臺賬（附件6），留存。

　　第十四條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主查驗工作的監(jiān)督抽查，發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為的，責(zé)令改正并依法依規(guī)處理。查實存在下列行為之一的，責(zé)令改正，并依據(jù)《記分標(biāo)準(zhǔn)》（附件7），對責(zé)任單位進(jìn)行信用記分處理。

　　（一）經(jīng)查實，未達(dá)到查驗條件就組織業(yè)主查驗；

　?。ǘ┪窗匆筇崆巴ㄖ獦I(yè)主、查驗組未按本辦法履行職責(zé)，導(dǎo)致矛盾激化；

　　（三）臺賬不實、銷項弄虛作假或未及時進(jìn)行問題整改。

　　第十五條 對業(yè)主在查驗活動中提出的與客觀事實不符或超出國家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商又不能達(dá)成一致的，按購房合同約定的爭議解決途徑處理。

　　第四章 附則

　　第十六條 本方法施行之日符合本辦法第二條規(guī)定，尚未組織第一階段分戶驗收的在施住宅工程，質(zhì)量分戶驗收適用本辦法；尚未組織竣工驗收的在施住宅工程，業(yè)主查驗適用本辦法。

　　本市竣工驗收前完成選房的回遷安置房工程業(yè)主查驗按照本辦法實施，尚未完成選房的，其業(yè)主查驗由屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村（居）委會相關(guān)人員，安置村（居）民代表組成查驗組，參照本辦法實施。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于印發(fā)〈住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定〉的通知》（京建質(zhì)〔2005〕999號）、《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理工作的通知》（京建質(zhì)〔2009〕383號）、《關(guān)于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》（京建法〔2018〕17號）同時廢止。

　　第十七條 本辦法有效期為2024年7月1日至2029年6月30日。本辦法由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員負(fù)責(zé)解釋。

　　附件：1.住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗收表.doc

　　             2.住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗收匯總表.doc

　　             3.住宅工程質(zhì)量分戶驗收表.doc

　　             4.住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表.doc

　　             5.業(yè)主查驗問題臺賬.doc

　　             6.業(yè)主查驗問題整改臺賬.doc

　　            7.記分標(biāo)準(zhǔn).doc

　　            8.《業(yè)主授權(quán)書》示范文本.doc